地产房剑2023新春开年西安楼市区域分析这组稿件,已经推送3篇,分别为:《高新,yyds!》、《曲江,机会不多!》、《城南,神仙打架!》。
第四篇,我们聚焦港务区。
从供需的角度来讲,港务区是这几年新房供应量大户,连续几年供应量均超过1万套,位居全市前列。
同时,从购房意向的角度来讲,港务区的热度仅次于高新、城南、曲江,位列第四。
因此,我们不妨聚焦港务区这几年楼市的变化,以及未来的置业机会。
01、房价三级跳
从城市发展的角度来讲,港务区在西安“四区一港两基地”中是成立时间最晚的、最年轻的,2008年才成立、2010年11月份港务区的规划才获得国家发改委批复。
清晰的记得,2009年的时候曾经到港务区采访,当时的港务区刚刚成立,在很多手续的审批、管辖等方面还扯不清到底是归浐灞管,还是归灞桥管……
从规划获批到现在,港务区真正的发展也就12年时间,刚好是一个轮回。
站在楼市的角度来讲,2018年之前的港务区,虽然也已经有绿地、高新地产等房企进驻,陆港愿景也已经有项目落地,但从房企聚集度、楼市热度来讲,并非西安楼市热点板块,城中村的分布、基础设施的短板,房价即使是全市最低,市民到此置业的意愿也并不强。
2018年,其实是一个非常关键的转折点。
在前一年的2017年,十四运主场馆西安奥体中心、十四运配套西安全运村以及路网等项目已经集中开建。
2018年,绿城西安全运村、华润置地未来城市这两个项目的亮相,地产项目对于区域价值的解读与传播,再加上绿城、华润两大品牌房企自带IP,使得更多的人开始聚焦港务区,聚焦港务区的楼市。
2018年四季度,绿城西安全运村、华润置地未来城市首开高层的价格在1万元/㎡左右,部分楼栋9000多的价格就可以买到。
随后的2019年,港务区奥体板块的高层价格基本在1万1、2就可以买到,洋房1万3、‘4可以买到,港务大道旁的汇悦城均价不到1万元/㎡。
2020年下半年开始,距离全运会越来越近,随着体育场馆、城市配套的逐步兑现,港务区城市价值在被发现的同时,房价也开始进入到了上涨通道。
当年9月份入市销售的电建地产西安泛悦城,非奥体板块的项目,精装高层、小高层卖到了1.3万元/㎡左右;2021年初,非奥体板块的融创时代奥城精装高层、小高层卖到了1.4万元/㎡左右,奥体板块的融创望江府2T2小高层则卖到了1.55万元/㎡左右。
2022年,港务区的房价进一步拉升。同样的价格、同样的地段,2021年可以买到精装房,2022年甚至连毛坯房都买不到了。
奥体板块的2T2毛坯小高层卖到了1万7、8,2T3、2T4高层卖到了1.53万元/㎡左右;欧亚大道与港务大道之间新入市的保利锦上、雲玥府、龙翔奥城珑樾府毛坯高层、小高层卖到了1.5-1.6万元/㎡,电建地产泷悦长安毛坯小高层更是卖到了1.7万+,秦汉大道以北的金地玖峯悦毛坯小高卖到了1.66万元/㎡左右……
从2018年底的1万元/㎡左右,2020年的1万2、3,再到2022年的1.5万+,在过去4年时间港务区的房价经历了三级跳!
过去几年支撑港务区房价经历三级跳的,有三个层面的原因:1.西安整体房价在上涨;2.港务区自身城市面貌的变化,教育、地铁、公园等配套的兑现;3.产品本身的提升,包括公建化外立面、面宽、架空层等等,一分钱一分货。
02、后全运时代的港务区
全运会在2021年四季度已经落下帷幕,2022年开始港务区已经进入到了后全运时代。
过去几年,港务热潮的概念有三个关键词:全运、名校+、长安号。
而站在后全运时代来看,港务区的机会在于西安东部CBD。
目前,西安大城南片区形成了高新唐延路-锦业路CBD、曲江CCBD和QCIC商务聚集区,城北片区形成了以张家堡为中心的经开商务聚集区,大城西片区目前在建的是西咸能金区、沣东大道商务聚集区,大城东(包含城东、灞桥、浐灞、港务区)目前来讲商务聚集初现的就是港务区奥体中央公园沿线、欧亚大道沿线。
绿地、招商、中冶、电建、中铁、华润、中粮、高新地产等央企、国企,在奥体中央公园、欧亚大道沿线目前均已经有高层、超高层商务建筑建成或即将建成,商务办公面积体量在数百万方,并且聚集度比较高。
除了这些企业及其下属企业区域总部自用之外,吸引中小企业、小微企业的入驻将是关键。若能够吸引更多企业入驻、空置率保持在低位,将会形成真正的西安东部CBD,商务聚集区不亚于西安其它几个CBD;若空置率始终保持在高位,整个港务区人气的提升还需要更长的路要走。
从港务区去年以来的土地供应来看,明显的趋势是向东、向北发展,因为向南、向西空间受限已经基本无空间。向东,则可以与临潼新区相连;向北,则可以与泾渭工业园隔河相望。
港务区的规划面积为120平方公里,建设用地面积仅有89.89平方公里,拓展未来城市发展空间,也关系到港务区发展的后劲。
去年以来,港务区与高陵区就已经开始了共建区的相关对接工作。
03、楼市竞争激烈
回归到2023年的港务区楼市本身,必然将继续面临激烈的竞争。
如今的港务区楼市,与过去几年相比,实际上已经发生了几个层面的变化:1.西安楼市整体在降温,市场情况与前两年已经无法相比;2.港务区自身的房价经历不断拉升之后,房价优势也在逐步减弱;3.区域新房供应持续处于高位。
这一点,从2022年下半年开始港务区大部分楼盘均为平销,就可以看出。
站在2023年年初来看,今年港务区的新房供应主要集中在三大板块:
1.奥体板块:以绿城全运村、中粮奥体壹号、融创望江府、枫林九溪岱溪为代表,产品为2T2大平层,售价在1万8左右,区域内的产品均为纯改善大面积户型。另外,龙翔、绿城前不久在该板块还有新增土地储备,结合楼面地价,预计售价也在1万8左右。如果再将范围扩大,奥体大道与秦汉大道交汇处的金地玖峯悦,也能够算到奥体板块之内,小高层1万6、7。
2.欧亚大道-港务大道板块:保利锦上、雲玥府、电建地产泷悦长安、龙翔奥城珑樾府平销中,另外陕西交控去年在欧亚大道旁新储备的地块由绿城管理代建,陆港在这个板块也有土地储备。这个板块的房价,大部分集中在1万5、6,并且以刚需、刚改户型面积段为主。
3.港务大道以东:继奥体板块的华润置地未来城市之后,华润开始在港务大道以西打造港悦城、紫云府、润玺臺等多个项目,百亿货值!其中,港悦城的体量最大,小高售价在1万3、4,洋房售价在1万6左右,房价要低于奥体板块、欧亚大道-港务大道板块。
可以看出,从供应的角度来看,港务区今年有超过15个项目有新房供应,供应量还将持续处于高位,这对于每一个楼盘的销售来说,都是一个考验!